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宅建試験頻出分野である区分所有法のポイント

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過去10年程の宅建試験の過去問を分析するとなんと区分所有法から毎年問題が出ています。

今のところ100%出ています。

多くの受験生がほぼ間違いなく正解してくる分野ですので当然落とすわけにはいきません。

既に勉強が進んでいる人は復習も兼ねて、知ってる知ってる♩とうなずき再確認しながらスクロールしてってください。

区分所有法の中でも大きく4つに分けることができるのでそれぞれのポイントをおさらいしてみましょう。

試験で問われる特に重要部分は赤字で書いています。

それではいきましょう!

共用部分の管理方法

・保存行為は単独で行える(規約で別段の定め可能)

・管理行為は集会の普通決議(規約で別段の定め可能)

・軽微変更は集会の普通決議(規約で別段の定め可能)

・重大変更は集会の特別決議(規約で定数は過半数まで可能)、変更できるのはあくまで定数であり、議決権ではないことに注意してください。

覚え方としては保存は共有部分への影響はまったくないため単独で行っても問題ないのに対して、重大な変更はかなりの影響が出るためみんなで特別な話し合いが必要ということで特別決議を要するという感じですね。

それ以外は普通決議です。

問 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができるか?

ポイント説明した保存行為を見れば一目瞭然ですね。保存行為は単独で行えるため決議は不要となります。

ちなみにほぼ同様の問題が平成9、24年に出題されています。

区分所有者と占有者と管理者

・区分所有者

区分所有者は規約に別段の定めがない限り、集会の普通決議により、管理者を選任または解任できる。

・占有者

会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合、集会に出席して意見を述べることができる。議決権行使ができるわけではないので、ひっかけに注意してください。

・管理者の権利義務

規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告または被告となることができる。

これらのポイントはそのまま問題になります。

過去問でもそのままの形で何度も聞かれています(平成8、10、11、12、13、20、22、25、26年)。

規約と集会

・規約

最初に建物の占有部分の全部を所有する者が公正証書により設定できます。

保管場所は建物の見やすい場所です。

利害関係人の請求があった時は正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒めない。

・集会

管理者は少なくとも毎年1回集会を招集。

1回という数字に注意してください。2回などとひっかけてきます。

区分所有者全員の同意があれば招集手続き不要。

集会の招集通知は会日より少なくとも1週間前に発しなければいけない(規約で伸縮できる)。

専用部分が数人の共有に属する時は、共有者は議決権を行使すべき者1人を定めなければならず、定めていない場合は集会の通知は共有者のいずれか1人にすればよい。

復旧と建替

・復旧

小規模滅失(建物価格の2分の1以下に相当する部分が滅失)の復旧は共用部分も単独で行える

大規模滅失(2分の1より大きい部分)の復旧は集会の特別決議(各4分の3以上)を要します。

両者を比較すれば覚えやすいと思います。

やはり影響が大きいと思われる大規模消失の場合は、集会による特別決議を要しますね。

そのままの形で出題されるのでそれぞれ区別できるようにしておきましょう。

・建替決議は各5分の4の集会の決議を要します。

ここでは区分所有法および議決権の数字を変えてひっかけてくる問題が出題されます。

区分所有建物の登記

・表題登記は原始取得者が一括申請します。

申請義務がないとする誤った選択肢を選ばないように注意しましょう。

・規約共用部分の登記は建物の登記記録の表題部に行います。

・敷地権の登記は建物の登記記録の表題部に行います。

・敷地権たる旨の登記は土地の登記記録の相当区に行います。

 相当区が正解ですが、表題部であるとの選択肢にひっかからないようにしましょう。

いかがでしたでしょうか。

上記ポイントは勉強してきた方にとっては簡単だったかもしれませんが、知らない箇所や忘れていた箇所があった方はこれを機にお手持ちのテキストでしっかり復習しておきましょう。

区分所有法は必ず1〜2問出題されています。

合格するには必ず出題されると分かっているこの分野を攻略しないわけにはいきません。

ぜひ参考にしてみてください。

宅建試験は同様の出題がされることが多いので過去問研究がとても大事です。

同じことが何度も聞かれています。

ポイントで学んだことが生かされているかぜひ過去問で試してみてください。